• “面粉贵过面包”宜兴房价暴涨的原因之一是楼面价越拍越高
  • 资讯类型:热点关注  /  更新时间:2018-06-25  /  浏览:4599 次  /  
聊之前,咱们先来普及一下什么叫楼面价
 
楼面价是单位建筑面积分摊的土地出让价格。计算方法:出让土地价格除以该土地允许的最大建筑面积。最大建筑面积受政府批准的容积率控制。比如:一块地占地面积是1万平米,审批规划容积率是1.4,最终拍卖以1000万成交。那这块地一共可以建多少面积的房子呢?就是1万平米乘以容积率1.4=14000平米,这块土地总共只能建14000平米,土地拍卖的总价除以14000平米   1000万除以14000=714.28元/平米 , 得出的结果就是楼面价,将来房子出售,其中土地所占的成本就是每平米714.28元。
 
我们再来看看近期的宜兴土地拍卖情况:6月21日下午15:30,宜兴市开发区两宗地块出让,其中16号地块由世茂以6215元/㎡的价格竞得,溢价率139.37%;17号地块,被江苏辰华以6242元/㎡的价格竞得。
 
宜地(2018)16号
 
 
 
 
宜地(2018)17号
 
 
 
 
所拍2块土地周边一公里范围内的安置房,目前价格从4500-6000元/平米(东郊花园三期,景湖人家一带),商品房价格约为9000-10000元/平米(恒大珺睿府因为是精装修,价格略高一些),而这两块土地成本就接近周边安置房的价格了,按业内常规预测,这2块地从拍地,涉及,建设,销售,推广,销售价12000元/平米以上才能有合理利润。楼面价(面粉价)已经远远超过附近安置房(面包价)了。
 

 我们再来看看今年4月11号环科园中梁拍得的那块地,楼面价高达6339元/平米
 
位于宜兴环科园绿园路北侧兴业路东侧的宜地(2018)10号挂牌出让。
 
 
地块详情如下:
宜地(2018)10号地块
坐落:宜兴市环科园绿园路北侧兴业路东侧
出让面积:25829㎡
土地用途:商业、住宅(其他普通商品住房用地)
容积率:大于1,小于1.6
建筑密度:小于25%
绿地率:大于40%
出让年限:40年、70年
竞得人:苏州市梁雨庭置业有限公司
楼面地价:6339.77元/㎡
溢价率:101.54%
成交价格:2.62亿
 
 
 
本次土拍吸引了不少房企的关注,该地块周边配套比较成熟,聚集了文昌花园、荆溪人家、丰泽园、西花园等小区;学校资源丰富,有环科园实验小学、宜兴市铜峰中学、宜兴市第二高级中学、湖北理工学院宜兴工程学院等院校;生活配套设施齐全、交通便捷。 
 
而在5月中旬RBD-A地块更是拍出了6832元/平米的高价,而在一年前的今天,边上的湖滨御景花园大部分的挂牌二手房均价才6500-7000元/平米
 
宜兴宜城街道东氿RBD-A地块的宜地(2018)12号挂牌出让。地块示意图如下:
 
 
 
 
宜地(2018)12号地块
坐落:宜兴市宜城街道东氿RBD-A地块
出让面积:52609㎡
土地用途:商业、住宅(其他普通商品住房用地)
容积率:大于1,小于3
建筑密度:小于25%
绿地率:大于30%
出让年限:40年、70年
竞得人:宜兴市君悦置业发展有限公司 
楼面地价:6830.26/㎡
溢价率:35.09%
成交价格:107800万元
 
 
 
今年宜兴主城区还有多块住宅用地集中上市,是否会不断创造更多的区域新地王?在这个面粉价直逼(甚至超过)面包价时,宜兴房价近期会跌吗?
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